L’Etat réforme sa politique immobilière

- Pour la première fois un recensement exhaustif du patrimoine
- Une manne de 500 milliards de DH d’ores et déjà identifiée!
- Un préalable pour préparer la comptabilité de l’Etat

GESTIONNAIRE du domaine privé de l’Etat, la direction des Domaines est sous les feux de la rampe. Avec la volonté politique de faire de l’investissement un moteur de croissance, elle est devenue incontournable puisqu’elle mobilise les terrains pour les investissements. Cette administration, l’une des plus vieilles du Maroc, s’attelle aujourd’hui à une évaluation du patrimoine immobilier dans le cadre d’un autre chantier non moins important, la comptabilité de l’Etat. Un exercice dans lequel elle s’appuie sur les prix du marché. Il faut le reconnaître, pendant des années ce travail s’est heurté à la résistance de nombreux ministères qui craignaient de voir leurs prérogatives diminuer. Mais le gouvernement est visiblement déterminé à tourner cette page. Un chiffre à lui seul donne le tournis. Selon les premières informations, ce ne sont pas moins de 500 milliards de DH qui ont été identifiés! Les Domaines, pourvoyeurs de terrains pour les différents plans de développement, vont également s’atteler à la mise en place d’un système d’information géographique. Un outil indispensable qui assurera de la visibilité sur les différentes disponibilités du foncier. Cette administration s’occupe aussi de la délicate tâche de cession des logements de l’Etat aux fonctionnaires. Une opération destinée à adapter le patrimoine de l’Etat à ses besoins. Celle-ci a démarré en 1984 mais est loin d’être bouclée. A peine 30% du parc initialement cessible ont été touchés. Un rythme jugé trop lent. L’objectif est de disposer d’un parc immobilier plus resserré, mieux adapté aux missions de l’Etat, plus économe des deniers publics. A fin décembre 2009, l’Etat a autorisé la vente de 7.463 unités dont 4.929 logements individuels (maisons et villas) et 2.534 appartements. Actuellement, le parc de logements domaniaux cessibles se situerait autour de 15.000 unités.

Si théoriquement la demande pour l’achat des logements domaniaux existe, les fonctionnaires passent difficilement à l’acte. Les locataires préfèrent continuer à verser un loyer qui ne dépasse pas 300 à 400 dirhams. Du coup, l’option d’achat est loin d’être intéressante. Pourtant, l’Etat a mis en place un ensemble de mesures pour faciliter l’accès à la propriété. Les personnes en activité doivent s’acquitter de 20% du prix de vente total alors que les retraités sont tenus de décaisser 50%. Le reste est échelonné sur 180 mensualités (15 ans) pour les personnes en activité et 120 (10 ans) pour les retraités. Les taux d’intérêt appliqués aux mensualités sont également avantageux, soit 3% par an. Quant au prix de cession, fixé par une commission, il tient compte de l’état de vétusté du logement, de la superficie et de l’emplacement géographique. Une décote par rapport à la valeur vénale réelle est également accordée.

Les opérations de vente nécessitent au préalable des travaux topographiques de morcellement et de règlement de copropriété à la charge de l’Etat. Mais les logements domaniaux ne sont pas tous à vendre. C’est le cas de ceux situés dans l’enceinte d’un bâtiment administratif ou encore ceux qui figurent sur un arrêté conjoint du ministère des Finances et d’autres départements.

Les ayants droit autorisés à acheter

La cession des logements domaniaux bénéficie non seulement aux fonctionnaires et retraités de l’Administration mais aussi à leurs ayants droit. La loi autorise les veuves et les enfants des fonctionnaires et agents décédés pendant l’exercice de leurs fonctions ou après leur départ à la retraite à acheter le logement domanial qu’ils occupent. Au cours des dernières années, plusieurs changements sont intervenus pour faciliter la cession de ces logements. Ainsi tout fonctionnaire désirant acheter un logement peut le faire en présentant une demande.

Nouveaux bassins d’emplois, nouvelles zones d’habitation

Opportunités d’implantation grande distribution / hard discount.

1er Mars 2012 : Fin du démantèlement des barrières douanières entre le Maroc et l’Union Européenne pour les biens et services.

Sortiront du cadre général quelques produits spécifiques (ex : automobile), mais pour l‘immense majorité des produits de consommation courante, le Maroc intègre la zone de libre échange européenne.

A cette liberté douanière vient se greffer la mise en chantier du nouveau port Tanger Med qui apporte des solutions simplifiées techniques & administratives.

Alimentation, Habillement, Chaussures, Outillage, Loisirs, Services automobiles….

Les secteurs traditionnels des franchises grande distribution et hard discount ont un marché qui s’ouvre au Maroc en général et dans la région Nord en particulier ; en effet, c’est dans la région de Tanger que se sont concentrés les grands projets structurants du pays : Tanger Med – Usine Renault (+équipementiers )– Ville Nouvelle de Ch’Rafat. Ces trois sites forment un triangle dont les axes constituent des sites d’implantation stratégiques auxquels il convient d’ajouter tous les axes de connexions directes à la ville de Tanger.

Pour synthétiser les opportunités d’implantation grande distribution / hard discount dans la région Nord Maroc, voici les principaux éléments à retenir.

Marché
Emplois: 140 000 nouveaux emplois dans les 5 années à venir
Habitation: Une première ville nouvelle de 150 000 habitants, une seconde de 40 000, des dizaines de nouveaux quartiers autour de Tanger (Entre 1 et 1,5 million hab)

Marchandises
Libre circulation douanière
Processus simplifié d’import export

Investissement
Prix du foncier relativement fort : (95 EUR/m2 env )
Coût de la construction relativement faible (350 à 400 EUR/M2)

La région Nord Maroc présentera un potentiel de croissance à deux chiffres à l’intérieur de la zone de libre échange européenne.

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Bons indicateurs pour l’investissement locatif à Tanger

Baisse des prix de l’immobilier d’un côté, augmentation de la demande de location due à l’arrivée massive de cadres européens de l’autre : un investissement stable garantissant une rentabilité de 6 à 7%/an avec un potentiel de plus value conséquent à la revente d’ici quatre à huit ans.

Le marché locatif à Tanger constitue le seul segment sur lequel la demande dépasse l’offre. Une tendance lourde destinée à se prolonger et croître :
Mise en service de Tanger Med1, mise en chantier de Tanger Med2, avancée des travaux de l’usine Renault Melloussa (plus grosse unité world-wide), installation des équipementiers, développement accéléré de la filière automobile…

Ex : appartement neuf 100m² centre ville très belles finitions, acquisition 150000 EUR revenus locatif 9000 EUR / an.

Assistance et conseil pour l’investissement, gestion du produit dans le temps, tarifs clairs, actions rapides, notre activité de gestion locative se développe grâce à la mise en place d’une équipe de professionnels compétents évoluant dans 5 langues et bénéficiant d’outils performants (web : 60 000 pages vues/mois à travers 9 sites partenaires).

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Vers une politique d'urbanisme écologique?

Le traumatisme environnemental généré par les programmes immobiliers trop denses, trop mal construits, trop chers, trop éloignés des aspirations des acquéreurs, trop destructeurs de la nature et des paysages, trop exclusivement tournés vers la spéculation, trop méprisants à l’égard de Tanger et du potentiel extraordinaire que cette ville propose, se traduit aujourd’hui par un gel des autorisations sur des zones à vocation d’habitat.

Nous comprenons les raisons de cette position

Le promoteur est roi , l’ architecte un sujet réduit à un rôle de simple exécutant chargé de copier le voisin qui lui-même en son temps n’avait d’autre instruction que de copier son voisin, qui lui-même…. Monotonie absolue qui perpétue indéfiniment les mêmes erreurs, les mêmes aberrations, les mêmes outrages… Tanger : l’un des plus beaux sites du monde aujourd’hui souillé par des projets sans envergure, sans imagination, sans respect…

Propos excessifs sans doute, mais la colère de ceux qui aiment cette ville grandit de jour en jour car chaque jour on nous prive d’arguments pour attirer investisseurs, résidents, touristes. . Ceux qui soutiennent quotidiennement dans leur métier la politique régionale de sa Majesté de développement industriel et touristique, sont mis à mal par ce qu’on leur montre, par ce qu’on leur dit, par ce qu’on leur propose.

Plutôt que de passer d’un excès (autorisation de construire des programmes destructeurs d’environnement) à un autre (interdiction de tout programme quelle que soit sa nature), les acteurs que nous sommes souhaitent inviter les autorités à réfléchir à l’instauration d’une politique urbanistique globale de mise en valeur de l’environnement.

Davantage que les interdictions systématiques, les autorités pourraient faire la promotion de programmes environnementaux. La politique consistant à abandonner des centaines d’hectares à vocation d’habitation aux ronces et aux mauvaises herbes prendra fin un jour. Et ce jour là les mêmes programmes dénoncés dans les lignes précédentes resurgiront pour reprendre la démarche de destruction méthodique et systématique de l’un des sites les plus magnifiques du monde.

Les friches sont toujours une solution provisoire qui prend son terme selon les cas après des incendies ravageurs, après de nouvelles nominations, après un revirement…

Concevons aujourd’hui une politique d’urbanisme sur certains sites avec un cahier des charges drastique :

Des maisons environnementales destinées à produire de l’électricité d’origine solaire connectés au réseau capables non seulement de satisfaire aux besoins de consommation de ses habitants mais aussi de revendre le surplus et participer ainsi à l’effort national de développement des énergies renouvelables. Le Maroc n’a pas de pétrole, mais il a du soleil.

Prendre en considération des programmes respectant des COS de 7% avec exclusivement des maisons de plain-pied, autonomes en énergie et transformant des surfaces en friches en véritables parcs entretenus.

En termes d’environnement, il s’agirait d’une mise en valeur de la nature

En termes de communication, prescripteurs & médias ne manqueront pas de soutenir une politique marquée par l’intelligence et le pragmatisme.

En termes de marketing : les clients et notamment la clientèle européenne pourra enfin trouver ce qu’elle cherche et qui fait tant défaut à cette ville : des maisons individuelles à taille humaine, entourées d’un jardin individuel. C’est le cœur de la demande. C’est le cœur de l’insatisfaction. C’est le cœur des abandons de projet d’établissement résidentiel…

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La loi sur l’immobilier touristique

Pourtant promulguée dès 2008, la nouvelle loi marocaine sur l’Immobilier locatif à vocation touristique (ILVT) ne sera réellement appliquée, avec tous ses décrets, qu’à la fin de l’année 2010. Cette loi vise à augmenter, dans les dix prochaines années, la capacité d’accueil du Royaume, notamment pour le tourisme interne, en encadrant le développement de l’offre immobilière touristique et en encourageant l’investissement dans les secteurs de l’immobilier et du tourisme.

Une société de gestion, intermédiaire entre le promoteur et le touriste

Concrètement, il s’agit de fixer un cadre législatif plus propice au développement de l’offre locative à vocation touristique. A l’image du modèle espagnol, le concept des Résidences immobilières de promotion touristiques (RIPT) permettra, dès la fin 2010, à un acquéreur de jouir de son bien immobilier pendant une période donnée. Et ce bien sera confié à une société de gestion qui en assurera l’ameublement, l’entretien, et la location. Cette société gestionnaire fera office d’interface entre le promoteur, l’acquéreur et le touriste. Une formule simple avec une législation clarifiée, qui définit les relations entre les différents partenaires et règle plusieurs soucis techniques. « Le succès de la destination Espagne auprès des touristes marocains s’explique par ce type d’offre (…) [qui ] correspond parfaitement aux attentes et aux habitudes des touristes nationaux », explique Ali Ghannam, président de la Fédération nationale de l’Industrie hôtelière (FNIH), interrogé par l’Economiste. Autre avantage, cette formule va permettre de reconvertir un stock important de l’offre immobilière en capacité litière supplémentaire, tout en attirant d’importants investissements avec l’arrivée d’opérateurs internationaux.

Des incitations fiscales plus adaptées

Aujourd’hui, la loi sur l’Immobilier locatif à vocation touristique (ILVT) s’appuie encore sur la loi de la copropriété, qui n’est pas adaptée à ce type d’offre. De même, l’abattement forfaitaire de 40 % prévu par les articles 64 et 65, ne concerne pas les entreprises gestionnaires des résidences immobilières à vocation touristiques, assujetties à la taxe professionnelle. Les acteurs de l'immobilier touristique au Maroc attendent donc avec impatience les nouvelles incitations fiscales, plus adaptées, qui seront définies par la nouvelle loi.

Investissement Immobilier: Le Maroc simplifie l’accès au crédit

La Chambre des conseillers du Maroc a adopté, mardi, à l’unanimité lors d’une séance plénière, deux projets de loi relatifs à la réforme du Crédit populaire du Maroc (CPM) et au Crédit immobilier et hôtelier (CIH).

Booster les investissements, notamment dans l'hôtellerie...

Les deux textes qui ont été votés, amendent les lois n°12.96 relative à la réforme du CPM datant de 2000, et n°552.67 relative au crédit immobilier, de construction et au crédit hôtelier, datant de 1968.

Concrètement, il s’agit d’harmoniser la règlementation et d’assouplir les procédures pour d’un côté, renforcer la capacité de mobilisation des fonds d’épargne et de leur injection dans l’économie, et de l’autre faciliter l’accès au crédit aux clients, et notamment aux établissements touristiques (hôtels, résidences de vacances...), piliers de l’économie du Royaume.

NREA Agence immobilière à Tanger Maroc

Avant d’acheter ou de louer un bien immobilier au Maroc, le recours à l’expertise d’un professionnel représente une aide utile. L’agence NREA vous apporte une offre exclusive de prestations et de services immobiliers.

Forte de son expérience, NREA se positionne comme l’agence immobilière de référence sur la région Nord-Maroc. Une équipe de 10 professionnels compétents bénéficiant d’un savoir- faire inédit constitue notre force motrice. 250 m² de bureaux pour vous recevoir, 7 sites Internets, 120 000 pages vues, 15 000 visiteurs:mois.

En effet, au-delà des prestations traditionnelles d’une agence immobilière, nous offrons à nos clients un suivi de leurs opérations, qu’elles soient relatives à l’achat, à la vente ou à la location d’un bien immobilier.

En terme de gestion locative et de notre savoir-faire et suivi permanent des investissements, nos clients européens ou Marocains Résidents à l’Etranger reconnaissent la rentabilité de notre intervention.

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