Forte chute du haut standing à Marrakech et Tanger, baisse à Agadir et Fès. A Casablanca et Rabat, la demande maintient les prix.
Dans les autres segments, les prix se sont stabilisés, mais restent élevés pour beaucoup d'acquéreurs potentiels. Le prix des appartements peut atteindre aujourd'hui 30 000 DH par m2.
Après la flambée des années 2005, 2006 et 2007 et une légère correction en 2009, les prix de vente dans l’immobilier semblent se stabiliser en 2010, hormis dans le haut standing où une baisse des prix importante est constatée dans la plupart des grandes villes à l’exception de Casablanca et de Rabat. Notaires, agents immobiliers et banquiers semblent unanimes sur la tendance. Selon le Crédit immobilier et hôtelier (CIH) qui effectue des enquêtes périodiques sur la base des informations récoltées par son réseau, c’est Marrakech qui a été la plus affectée avec un recul de 15 à 20%. L’évolution des prix de vente varie d’un quartier à l’autre. Dans la Palmeraie, ils ont chuté de 30 à 40%. A Guéliz, le m2 se vend entre 15 000 et 19 000 DH, soit 20% à 30% moins cher que l’année dernière. Dans le même temps, dans un autre quartier chic (l’Hivernage), les prix se négocient entre 18 000 et 23 000 DH le m2, soit quasiment le même que celui pratiqué une année auparavant. La rareté du foncier dans ce quartier huppé de la ville ocre et l’offre d’une qualité supérieure expliquent le maintien des prix à des niveaux élevés. Mais de manière globale, Marrakech connaît une décrue des prix. Se fiant à la croissance phénoménale et non moins exagérée du secteur, les promoteurs ont acheté les terrains, durant les trois années prospères (2005, 2006 et 2007), à des prix extrêmement élevés convaincus qu’ils pourraient facilement se rattraper en répercutant le surcoût sur les prix de vente. Résultat : la ville s’est retrouvée avec des programmes difficiles à vendre. Aucun chiffre n’est divulgué à ce propos. Mais de l’avis des promoteurs, le volume des invendus est très important à tel point que les banques ferment le robinet du crédit aux projets de haut standing. «Les banquiers deviennent très regardants sur les projets car ils savent que la ville dispose d’un stock considérable», confie le représentant d’un grand opérateur privé qui a du mal à commercialiser des projets de haut standing lancés dans la ville ocre, il y a quatre ans. La situation risque de se généraliser pour toucher aussi le social. «90 000 logements sociaux sont autorisés jusqu’à présent alors que la demande sur ce segment est de 11 000 unités par an» , souligne Rachid Jamaï, du groupe éponyme. Si les opérateurs décident tous de lancer les travaux de construction, on se retrouvera dans le même scénario vécu par le haut standing avec une offre abondante et une demande rare.
Des baisses qui vont jusqu'à 15% à Tanger et 10% à Agadir et Fès
Deuxième ville touchée : Tanger, qui a connu, à l’instar de Marrakech, un boom de l’immobilier haut standing. Les prix y ont régressé en général de 10 à 15%. Et la variation change également d’un quartier à l’autre. La zone de Malabata n’a pratiquement pas perdu de son attrait et les prix y sont toujours aussi élevés qu’à Rabat et Casablanca avec une moyenne allant de 18 000 à 22 000 DH le m2. Dans les quartiers Administratif et de la Plage on enregistre par contre un repli qui peut aller jusqu’à 25%.
Eu égard à la morosité, de grands projets sont en stand-by tel le programme Tinja de Emaar. L’opérateur émirati, qui a déjà entamé la commercialisation de son produit, a dû arrêter les travaux fin 2009 après une série de désistements. Un autre projet grandiose, Royal Resort Cap Malabata, du fonds d’investissement bahreini Golf finance House, devait être inauguré fin 2008 ou au plus tard début 2009. A ce jour, il n’a pas encore entamé les travaux de construction. «On ne voit plus l’engouement des investisseurs particuliers pour ce genre de logements comme avant», indique William Simoncelli, DG de l’agence Carré Immobilier. Dans cette période d’incertitudes, la plupart ont repoussé leurs actes d’achat en attendant d’y voir plus clair. Résultat : le volume des transactions a considérablement chuté. Il est, selon les estimations des notaires et promoteurs immobiliers, de 60% dans le segment du haut standing à Marrakech et de 40% à Tanger.
Une autre ville touristique a souffert de la dépendance d’une clientèle étrangère conjuguée à la faiblesse du pouvoir d’achat de sa population : Agadir. Les prix de vente du haut standing y ont chuté de 7 à 10%, selon les enquêtes du CIH, sachant que les produits dans ce segment ne sont pas abondants dans cette ville puisque concentrés uniquement dans le centre où le m2 est commercialisé entre 17 000 et 22 000 DH. Quant à Fès, le recul des prix a été moins important (de 5 à 10%). Encore faut-il préciser que la qualification du haut standing dans cette ville est de qualité inférieure. En atteste d’ailleurs la valeur qui ne dépasse pas les 12 000 DH/m2 dans le meilleur des cas et essentiellement dans le centre-ville.
A Casablanca et Rabat, aucun segment ne connaît de baisse
A Rabat et Casablanca où de légères baisses ont été concédées en 2009 (entre 5 et 10%), tout se porte assez bien. Les ventes se poursuivent même si leur cadence a baissé. «Il y a quelque temps, on vendait le produit avant même l’ouverture du chantier. Aujourd’hui, on vend une moyenne de 50% du programme dans les mois qui suivent la réception du permis d’habiter», constate Youssef Iben Mansour, président de la Fédération nationale de la promotion immobilière (FNPI).
Malgré tout, les prix de vente n’ont pas été impactés. A Casablanca, les appartements haut de gamme sont commercialisés entre 15 000 et 30 000 DH le m2. Le record revient à la Marina où le m2 se négocie entre 20 000 et 30 000 DH. Le quartier Racine au Maarif reste également parmi les zones les plus chers au Maroc avec des prix oscillant entre 18 000 et 25 000 DH le m2. Le même constat est observé à Rabat qui souffre d’une rareté du foncier dans tous les segments. «La ville est située dans un espace fermé sur une superficie limitée dans les différents côtés par la ceinture verte, l’Océan et le fleuve et les possibilités d’extension sont quasiment nulles», souligne Me Abdelmajid Bargach, notaire installé dans la capitale. Le prix du m2 haut standing approche en moyenne les 22 000 DH. Il est en légère hausse, notamment dans le Haut Agdal où il pourrait grimper à 24 000 DH, selon des notaires de la ville. Quant aux appartements haut de gamme du projet Bab Al Bahr, ils sont proposés entre 25 000 à 29 000 DH le m2. Et ce n’est pas la demande qui manque pour ce genre de produit, précise un professionnel. Même le quartier Hassan qui, il y a quelques années, avait perdu de son attrait, a retrouvé la cote, avec des prix allant de 15 000 à 20 000 DH/m2.
Le bon standing (moyen standing supérieur) atteint également à Rabat des prix aussi importants : 13 000 à 16 000 DH le m2 à Hay Riad et 12 000 à 15 000 à Agdal. Mais c’est Casablanca qui enregistre le record des prix des appartements de bon standing : de 15 000 à 20 000 DH le m2. Au quartier Palmiers, il est de 14 000 à 16 000 le m2.
En réalité et hormis la question de la rareté du foncier, les prix de l’immobilier se sont maintenus à Casablanca et Rabat en raison du fait que l’offre a été dimensionnée pour une clientèle nationale contrairement à Tanger, Marrakech et Agadir. A cela s’ajoute un facteur de taille : le niveau de vie de la population relativement élevé dans ces deux villes notamment par rapport à celui des autres villes. «Il existe à Casablanca et Rabat une clientèle qui est moins sensible au prix qu’à la qualité du produit et qui est prête à débourser le prix fort pour avoir des prestations de haut niveau», souligne M. Iben Mansour. Seul bémol, selon les professionnels, «l’inadéquation de l’offre et de la demande» . Autrement dit, le peu de biens disponibles actuellement est classé dans le segment du haut standing et proposé à des prix inaccessibles pour bien des couples de cadres. Aujourd’hui, il faut débourser au moins 1,7 MDH pour avoir un 100 m2 dans certaines zones. Beaucoup d’acquéreurs potentiels sont bloqués par le phénomène du noir qui reste persistant. «Si on met sur le marché 1 000 appartements à Casablanca ou à Rabat à un MDH, ils se vendront en une seule journée», estime M. Jamaï.
Ameublement et honoraires du notaire pris en charge par les promoteurs…
En attendant, les promoteurs s’emploient à liquider les stocks. Et pour cela, ils recourent à des offres promotionnelles pour attirer les clients, principalement à Marrakech et à Tanger. Certains offrent l’ameublement de l’appartement et d’autres les frais du notaire. Parfois, on essaye de séduire le client par une finition de meilleur standing. Des opérateurs proposent le service «après-vente» de la gestion locative pour assurer au client une rentabilité de l’investissement.
Ces promotions ne concernent plus uniquement les queues de programme (les appartements au rez-de-chaussée ou les logements peu ensoleillés...). C’est pourquoi, comme le suggère Hamid Faridi, consultant en marketing immobilier, «c’est le moment d’acheter». D’autant que les prix peuvent être négociés. «On peut décrocher 20% de réduction sur le prix de vente», confie un autre professionnel. On peut négocier… sauf à Rabat et Casablanca.
Interprétation : Comment évaluer les prix
Il y a toujours une différence entre les prix annoncés officiellement par les banques, les promoteurs immobiliers ou par l'indice de Bank Al-Maghrib et la Conservation foncière, et ceux pratiqués réellement sur le marché. Souvent, les promoteurs déclarent à leurs banques un prix minoré de 10 à 15%. Il en est de même pour les transactions réalisées entre les vendeurs et acheteurs où la part du noir représente le même pourcentage si ce n'est plus dans certains cas. L'objectif de ce phénomène qui est monnaie courante dans les actes de vente de l'immobilier est de payer moins d'impôts. Pour approcher la véracité des prix sur le marché, il est judicieux de les majorer de 10 à 15%. Le problème de la classification des segments de logements pose également problème. Jusqu'à présent, la définition exacte des standings n'est pas encore arrêtée. Le haut standing, par exemple, englobe un champ très vaste. On retrouve ainsi des logements moyennement finis qui portent la même qualification au même titre que d'autres ayant une finition supérieure. La même distorsion est observée dans les segments du moyen et le bon standing
NREA - New Real Estate Agency - Agence immobilière à Tanger - Immobilier au Maroc
mercredi 17 novembre 2010
mercredi 3 novembre 2010
Tanger Top 10 des villes à visiter en 2011
Lonely Planet, l'un des premiers éditeurs mondiaux de guides de voyage a publié son classement, le top 10 des meilleures destinations touristiques pour l’année 2011 (pays, région d’un pays et ville). Le Maroc ne fait pas parti des 10 pays comme c’était le cas dans le classement 2010, il est parvenu tout de même à aligner la capitale du Détroit, Tanger, parmi les 10 villes touristiques à visiter en 2011.
Chaque année Lonely Planet publie son guide de voyage dénommé « Lonely Planet’s Best Travel ». Pour l’année prochaine, les 10 pays à visiter sont respectivement l’Albanie, le Brésil, le Cap-Vert, le Panama, la Bulgarie, la République de Vanuatu, l’Italie, la Tanzanie, la Syrie et le Japon.
Quant aux villes les plus « branchées », Tanger s’est classée 2e entre New-York et Tel-Aviv. « De par sa position extraordinaire, perchée sur le pointe nord-ouest de l'Afrique, Tanger est tournée vers l'Europe et vers Afrique », a fait remarquer Lonely Planet. La capitale du Detroit est décrite comme une ville avec une « communauté artistique dynamique, des bâtiments rénovés, des grands magasins et de nouveaux restaurants chics ».
Les autres villes de ce top 10 sont Wellington (capitale de la Nouvelle-Zélande) Valence (Espagne), Iquitos (dans l’Amazonie péruvienne), Gand (Belgique), Delhi (Inde), Newcastle (Angleterre) et Chiang Mai, la deuxième plus grande ville de Thaïlande.
Enfin, concernant les régions, Lonely Planet a recommandé surtout le Sinaï en Egypte, suivi de l’Istrie (Croatie), les îles Marquises en Polynésie française et la Cappadoce en Turquie.
Dans le Top 10 des destinations du Lonely Planet 2010, le Maroc avait occupé la 5e place des pays (seul sur le continent) alors qu’aucune ville ni région située en Afrique n’a été retenue.
Chaque année Lonely Planet publie son guide de voyage dénommé « Lonely Planet’s Best Travel ». Pour l’année prochaine, les 10 pays à visiter sont respectivement l’Albanie, le Brésil, le Cap-Vert, le Panama, la Bulgarie, la République de Vanuatu, l’Italie, la Tanzanie, la Syrie et le Japon.
Quant aux villes les plus « branchées », Tanger s’est classée 2e entre New-York et Tel-Aviv. « De par sa position extraordinaire, perchée sur le pointe nord-ouest de l'Afrique, Tanger est tournée vers l'Europe et vers Afrique », a fait remarquer Lonely Planet. La capitale du Detroit est décrite comme une ville avec une « communauté artistique dynamique, des bâtiments rénovés, des grands magasins et de nouveaux restaurants chics ».
Les autres villes de ce top 10 sont Wellington (capitale de la Nouvelle-Zélande) Valence (Espagne), Iquitos (dans l’Amazonie péruvienne), Gand (Belgique), Delhi (Inde), Newcastle (Angleterre) et Chiang Mai, la deuxième plus grande ville de Thaïlande.
Enfin, concernant les régions, Lonely Planet a recommandé surtout le Sinaï en Egypte, suivi de l’Istrie (Croatie), les îles Marquises en Polynésie française et la Cappadoce en Turquie.
Dans le Top 10 des destinations du Lonely Planet 2010, le Maroc avait occupé la 5e place des pays (seul sur le continent) alors qu’aucune ville ni région située en Afrique n’a été retenue.
lundi 25 octobre 2010
Immobilier: une reprise de façade?
L’obtention de l’Investment Grade montre que le Maroc est bel et bien présent dans les radars des investisseurs étrangers. C’est donc une preuve de confiance. Mais est-ce suffisant pour attirer massivement les opérateurs internationaux? Tout porte à croire que l’on s’éloigne de plus en plus du contexte de crise. Ce qui plaide en faveur d’une relance du marché de l’immobilier. Mais valeur aujourd’hui, le constat est que les acquéreurs préfèrent attendre des jours meilleurs. Les promoteurs enregistrent plusieurs reports d’acquisition. Ce qui retarde la véritable reprise.
De l’avis de nombre d’investisseurs et acquéreurs potentiels étrangers, le marché marocain reste très atypique. «Nous rencontrons régulièrement plusieurs d’entre eux, qui réclament plus de transparence», déclare Karim Beqqali, DG de CB Richard Ellis Maroc (CBRE Maroc). Une filiale du groupe qui revendique le statut de numéro un du conseil dans l’immobilier. Et pour contribuer au débat autour de la question de la transparence, la filiale a organisé un séminaire à Casablanca. La rencontre a été l’occasion de dévoiler la première étude réalisée par CBRE Maroc sur le marché de l’immobilier marocain à travers tous ses segments: résidentiel, retail, industriel & logistique, bureaux, hôtelier. «Le but de Market View Maroc est de fournir aux investisseurs tant nationaux qu’internationaux un outil à la décision, indépendant et transparent», déclare Beqqali. Au niveau du résidentiel, l’étude CBRE Maroc révèle l’inadéquation entre l’offre et la demande, principalement en termes de qualité et de prix. Cette inadéquation a été à l’origine de la correction des prix. Un redressement tout de même salutaire, qui a permis le retour à la réalité des prix à des niveaux plus réalistes, essentiellement dans les marchés touristiques. Au cours de la période faste, les produits du haut standing, malgré l’absence de qualité, s’écoulaient à un rythme assez soutenu. Actuellement, les acquéreurs sont plus exigeants sur le plan de la qualité et des prix, étudient toutes les offres avant de reporter parfois leur décision d’achat. Depuis 2009, le profil de l’acquéreur a changé. La demande pour ce type de logement est essentiellement assurée par le marché intérieur. Au moment où le haut standing connaît une forte contraction, les segments économiques, moyen et social, continuent de représenter un fort potentiel. Il faut rappeler que le déficit en logement, cumulé depuis de nombreuses années, s’élève à 1 million d’unités. Un chiffre qui croît de plus de 60.000 nouvelles demandes chaque année.
- Résidentiel domestique
L’analyse de CBRE Maroc montre qu’à Casablanca, par exemple, le marché du résidentiel domestique n’a pas été impacté par la crise immobilière. De plus, l’offre haut standing reste relativement faible par rapport à la demande. Toutefois, d’importants projets sont actuellement en cours de construction à Bouskoura et Dar Bouazza. Les prix y sont moins élevés. Ce qui explique la vente de plus de 60% des stocks de première phase. Pour sa part, Rabat se caractérise par une demande croissante sur le haut standing. Le déficit de la capitale politique en logements explique le rythme élevé des ventes. Pour rappel, les projets Ryad Al Andalous et Bab Al Bahr représentent à eux seuls 60% du stock global pour ce segment.
- Offre de bureaux
L’offre de bureaux à Casablanca s’élève actuellement à 1 million de m2, hors administrations publiques. Il s’agit majoritairement d’immeubles dont la superficie totale n’excède pas les 8.000 m2. Un marché réparti sur cinq principales zones : ancien centre, nouveau centre, quartier des banques, Sidi Maârouf et Aïn Sebaâ. Selon les experts de CBRE Maroc, le marché de l’immobilier professionnel a enregistré ces dernières années l’arrivée de nouveaux acteurs. Les fonds d’investissement et foncières spécialisés dans l’immobilier professionnel, intéressés par des actifs à rendement locatif. L’arrivée de nouveaux opérateurs a généré une offre locative plus adaptée aux besoins des investisseurs. Les taux de rendement recherchés par les investisseurs varient entre 8,5 et 11%, en fonction de la catégorie du bien, ses caractéristiques, la qualité des prestations… Cependant, «il n’y a pas de rotation dans le secteur de l’immobilier professionnel et le marché a besoin de stocks», explique Edwin Farrelly, analyste auprès de CBRE. En effet, le rythme de construction de bureaux à Casablanca reste faible. Elle s’explique essentiellement, comme pour les autres segments d’ailleurs, par la rareté et la cherté du foncier. De plus, au cours de la période 2009-2010, les prix de location et de vente se sont stabilisés malgré une légère baisse du volume des transactions locatives. La demande provient principalement des PME, qui sont à la recherche de locaux de 80 à 200 m2. Par ailleurs, bon nombre d’entreprises souhaiteraient changer de siège, mais sont contraintes de rester dans leurs bureaux faute d’alternative conforme à leurs attentes en termes de prix, de proximité, de surface, d’image et de normes. A signaler à ce titre que plusieurs projets sont actuellement en cours de construction dans plusieurs zones de Casablanca. Ce qui va représenter une offre supplémentaire de 300.000 m2 à l’horizon 2014. Parmi ces projets, Casanearshore, Anfa Place, Gare Casa-Port, la Marina de Casablanca... Les projections de CBRE ne tiennent pas compte de la place financière de Casablanca dont la construction est prévue dans l’ancien aéroport d’Anfa.
- Industriel
Autre segment passé à la loupe du cabinet de conseil, l’immobilier industriel et la logistique. Le pays compte actuellement 79 zones industrielles, dont 61 sont urbanisées et équipées, 6 en cours de viabilisation et 12 prévues dans les prochaines années. Cependant, l’essentiel de ce segment ne répond pas aux standards internationaux. C’est la raison pour laquelle le ministère du Commerce et de l’Industrie a mis en place le programme d’aménagement des zones industrielles de deuxième génération (P2I) pour répondre aux attentes des investisseurs étrangers. La disponibilité d’une offre sur mesure a d’ailleurs permis l’arrivé de plusieurs entreprises internationales telles que Yamazaki, Sumitomo, Lear, Faurecia…
- Retail
Au Maroc, la faible offre en centres commerciaux structurés est à l’origine du développement du marché du retail, conjuguée au développement du pouvoir d’achats et le changement dans les habitudes des consommateurs. Les opérateurs, propriétaires de marques internationales telles que Zara, Celio ou Carrefour, sont peux nombreux, mais dominent le marché. Par ailleurs, des groupes marocains commencent à s’affirmer sur ce créneau. Il s’agit, par exemple, de Kitéa, qui a ouvert 3 nouveaux magasins en 2009, d’une superficie moyenne de 1.500 m2. Les grandes marques s’implantent essentiellement dans des quartiers tels que Maârif, Racine ou encore Gauthier. Les projets, comme Anfa Place, Morocco Mall, Carré Ede…, qui seront achevés entre 2011 et 2013, auront un impact certain sur le segment du retail. Totalisant environ 190.000 m2, ces projets représenteront la première vague de centres commerciaux conforme aux standards internationaux.
- Hôtellerie
Le Maroc a mis en place le plan Azur qui visait la construction de 100.000 lits, dont 73.000 dédiés aux hôtels. Un programme étendu par la suite à trois nouvelles stations balnéaires. Mais la crise étant passée par là, les opérateurs étrangers ont dû céder leurs projets au profit d’investisseurs locaux. Il s’agit, entre autres, de Saïdia et de Port Lixus, qui ont été respectivement récupérés par les groupes Addoha et Alliances Développement Immobilier. Malgré ses difficultés, le plan Azur a permis la création de projets touristiques de grande envergure. Certains ont déjà connu un grand succès, tels que les stations Saïdia et Mazagan. Gérée par le groupe Kerzner, Mazagan table à elle seule sur 4 millions de touristes. «Le plan Azur aura permis de créer 70.000 lits supplémentaires d’ici fin 2010, d’atteindre environ 94% des 10 millions de touristes prévus. De plus, les recettes sont également au rendez-vous», déclare Jouada Ziati, DG du groupe Addoha.
Financement
Le Maroc est engagé dans nombreux plans sectoriels: Maroc Vert, Halieutis, Emergence, stratégie logistique... Ce qui génère une forte tension sur les liquidités et donc les crédits bancaires dédiés aux investissements immobiliers. Où trouvera-t-on donc l’argent pour financer les projets hôteliers? D’aucuns accusent d’ailleurs les banques d’être frileuses en matière de crédit dédié aux projets touristiques. S’y ajoute la rareté de fonds d’investissement sophistiqués. Pour Youssef Rouissy, directeur de la Banque de financement d’Attijariwafa bank, les instruments financiers sont bel et bien disponibles. Outre le professionnalisme des investisseurs, l’existence d’un réseau commercial, d’autres paramètres sont tenus en compte dans la décision ou non d’octroi d’un crédit immobilier. «Au-delà des garanties que peut présenter un projet, la vitesse d’écoulement est un élément de plus en plus important», explique-t-il.
De l’avis de nombre d’investisseurs et acquéreurs potentiels étrangers, le marché marocain reste très atypique. «Nous rencontrons régulièrement plusieurs d’entre eux, qui réclament plus de transparence», déclare Karim Beqqali, DG de CB Richard Ellis Maroc (CBRE Maroc). Une filiale du groupe qui revendique le statut de numéro un du conseil dans l’immobilier. Et pour contribuer au débat autour de la question de la transparence, la filiale a organisé un séminaire à Casablanca. La rencontre a été l’occasion de dévoiler la première étude réalisée par CBRE Maroc sur le marché de l’immobilier marocain à travers tous ses segments: résidentiel, retail, industriel & logistique, bureaux, hôtelier. «Le but de Market View Maroc est de fournir aux investisseurs tant nationaux qu’internationaux un outil à la décision, indépendant et transparent», déclare Beqqali. Au niveau du résidentiel, l’étude CBRE Maroc révèle l’inadéquation entre l’offre et la demande, principalement en termes de qualité et de prix. Cette inadéquation a été à l’origine de la correction des prix. Un redressement tout de même salutaire, qui a permis le retour à la réalité des prix à des niveaux plus réalistes, essentiellement dans les marchés touristiques. Au cours de la période faste, les produits du haut standing, malgré l’absence de qualité, s’écoulaient à un rythme assez soutenu. Actuellement, les acquéreurs sont plus exigeants sur le plan de la qualité et des prix, étudient toutes les offres avant de reporter parfois leur décision d’achat. Depuis 2009, le profil de l’acquéreur a changé. La demande pour ce type de logement est essentiellement assurée par le marché intérieur. Au moment où le haut standing connaît une forte contraction, les segments économiques, moyen et social, continuent de représenter un fort potentiel. Il faut rappeler que le déficit en logement, cumulé depuis de nombreuses années, s’élève à 1 million d’unités. Un chiffre qui croît de plus de 60.000 nouvelles demandes chaque année.
- Résidentiel domestique
L’analyse de CBRE Maroc montre qu’à Casablanca, par exemple, le marché du résidentiel domestique n’a pas été impacté par la crise immobilière. De plus, l’offre haut standing reste relativement faible par rapport à la demande. Toutefois, d’importants projets sont actuellement en cours de construction à Bouskoura et Dar Bouazza. Les prix y sont moins élevés. Ce qui explique la vente de plus de 60% des stocks de première phase. Pour sa part, Rabat se caractérise par une demande croissante sur le haut standing. Le déficit de la capitale politique en logements explique le rythme élevé des ventes. Pour rappel, les projets Ryad Al Andalous et Bab Al Bahr représentent à eux seuls 60% du stock global pour ce segment.
- Offre de bureaux
L’offre de bureaux à Casablanca s’élève actuellement à 1 million de m2, hors administrations publiques. Il s’agit majoritairement d’immeubles dont la superficie totale n’excède pas les 8.000 m2. Un marché réparti sur cinq principales zones : ancien centre, nouveau centre, quartier des banques, Sidi Maârouf et Aïn Sebaâ. Selon les experts de CBRE Maroc, le marché de l’immobilier professionnel a enregistré ces dernières années l’arrivée de nouveaux acteurs. Les fonds d’investissement et foncières spécialisés dans l’immobilier professionnel, intéressés par des actifs à rendement locatif. L’arrivée de nouveaux opérateurs a généré une offre locative plus adaptée aux besoins des investisseurs. Les taux de rendement recherchés par les investisseurs varient entre 8,5 et 11%, en fonction de la catégorie du bien, ses caractéristiques, la qualité des prestations… Cependant, «il n’y a pas de rotation dans le secteur de l’immobilier professionnel et le marché a besoin de stocks», explique Edwin Farrelly, analyste auprès de CBRE. En effet, le rythme de construction de bureaux à Casablanca reste faible. Elle s’explique essentiellement, comme pour les autres segments d’ailleurs, par la rareté et la cherté du foncier. De plus, au cours de la période 2009-2010, les prix de location et de vente se sont stabilisés malgré une légère baisse du volume des transactions locatives. La demande provient principalement des PME, qui sont à la recherche de locaux de 80 à 200 m2. Par ailleurs, bon nombre d’entreprises souhaiteraient changer de siège, mais sont contraintes de rester dans leurs bureaux faute d’alternative conforme à leurs attentes en termes de prix, de proximité, de surface, d’image et de normes. A signaler à ce titre que plusieurs projets sont actuellement en cours de construction dans plusieurs zones de Casablanca. Ce qui va représenter une offre supplémentaire de 300.000 m2 à l’horizon 2014. Parmi ces projets, Casanearshore, Anfa Place, Gare Casa-Port, la Marina de Casablanca... Les projections de CBRE ne tiennent pas compte de la place financière de Casablanca dont la construction est prévue dans l’ancien aéroport d’Anfa.
- Industriel
Autre segment passé à la loupe du cabinet de conseil, l’immobilier industriel et la logistique. Le pays compte actuellement 79 zones industrielles, dont 61 sont urbanisées et équipées, 6 en cours de viabilisation et 12 prévues dans les prochaines années. Cependant, l’essentiel de ce segment ne répond pas aux standards internationaux. C’est la raison pour laquelle le ministère du Commerce et de l’Industrie a mis en place le programme d’aménagement des zones industrielles de deuxième génération (P2I) pour répondre aux attentes des investisseurs étrangers. La disponibilité d’une offre sur mesure a d’ailleurs permis l’arrivé de plusieurs entreprises internationales telles que Yamazaki, Sumitomo, Lear, Faurecia…
- Retail
Au Maroc, la faible offre en centres commerciaux structurés est à l’origine du développement du marché du retail, conjuguée au développement du pouvoir d’achats et le changement dans les habitudes des consommateurs. Les opérateurs, propriétaires de marques internationales telles que Zara, Celio ou Carrefour, sont peux nombreux, mais dominent le marché. Par ailleurs, des groupes marocains commencent à s’affirmer sur ce créneau. Il s’agit, par exemple, de Kitéa, qui a ouvert 3 nouveaux magasins en 2009, d’une superficie moyenne de 1.500 m2. Les grandes marques s’implantent essentiellement dans des quartiers tels que Maârif, Racine ou encore Gauthier. Les projets, comme Anfa Place, Morocco Mall, Carré Ede…, qui seront achevés entre 2011 et 2013, auront un impact certain sur le segment du retail. Totalisant environ 190.000 m2, ces projets représenteront la première vague de centres commerciaux conforme aux standards internationaux.
- Hôtellerie
Le Maroc a mis en place le plan Azur qui visait la construction de 100.000 lits, dont 73.000 dédiés aux hôtels. Un programme étendu par la suite à trois nouvelles stations balnéaires. Mais la crise étant passée par là, les opérateurs étrangers ont dû céder leurs projets au profit d’investisseurs locaux. Il s’agit, entre autres, de Saïdia et de Port Lixus, qui ont été respectivement récupérés par les groupes Addoha et Alliances Développement Immobilier. Malgré ses difficultés, le plan Azur a permis la création de projets touristiques de grande envergure. Certains ont déjà connu un grand succès, tels que les stations Saïdia et Mazagan. Gérée par le groupe Kerzner, Mazagan table à elle seule sur 4 millions de touristes. «Le plan Azur aura permis de créer 70.000 lits supplémentaires d’ici fin 2010, d’atteindre environ 94% des 10 millions de touristes prévus. De plus, les recettes sont également au rendez-vous», déclare Jouada Ziati, DG du groupe Addoha.
Financement
Le Maroc est engagé dans nombreux plans sectoriels: Maroc Vert, Halieutis, Emergence, stratégie logistique... Ce qui génère une forte tension sur les liquidités et donc les crédits bancaires dédiés aux investissements immobiliers. Où trouvera-t-on donc l’argent pour financer les projets hôteliers? D’aucuns accusent d’ailleurs les banques d’être frileuses en matière de crédit dédié aux projets touristiques. S’y ajoute la rareté de fonds d’investissement sophistiqués. Pour Youssef Rouissy, directeur de la Banque de financement d’Attijariwafa bank, les instruments financiers sont bel et bien disponibles. Outre le professionnalisme des investisseurs, l’existence d’un réseau commercial, d’autres paramètres sont tenus en compte dans la décision ou non d’octroi d’un crédit immobilier. «Au-delà des garanties que peut présenter un projet, la vitesse d’écoulement est un élément de plus en plus important», explique-t-il.
mercredi 20 octobre 2010
Intégrer les demandes de la clientèle européenne
Alors que jusqu’ici la clientèle européenne se vouait essentiellement aux maisons traditionnelles de la Medina et de la Kasbah, le nouvel afflux de cadres de l’industrie change la donne. L’essentiel de la demande concerne aujourd’hui la location d’appartements ou de villas meublés.
1er Question: l’afflux d’Européens est-il passager ou constitue-t-il une tendance lourde ?
Cet afflux correspond à double typologie :
Professionnelle
Expatriation liée au développement industriel de la région : Tanger Med, Renault, équipementiers
Touristique
Tanger devient une destination tendance.
Notre réponse :
L’afflux d’Européens constitue une tendance lourde pour l’habitation résidentielle et une tendance à confirmer pour ce qui est du tourisme, les carences en infrastructures d’accueil et d’animation posant un problème réel, notamment pour le tourisme familial.
2è question: les produits disponibles sur le marché correspondent-ils aux attentes de la clientèle européenne ?
La conjoncture actuelle nous permet encore de proposer des produits compatibles avec la demande, mais nous sommes d’ores et déjà proches de la saturation. Les promoteurs n’ont pas intégré cette arrivée massive de familles européennes pour la partie habitation et de cadres européens pour l’immobilier professionnel. Nous allons être confrontés très rapidement à un mécontentement.
Notre réponse :
Habitation : trop peu de petits appartements fonctionnels en centre ville, trop peu de villas individuelles
Business : Trop peu de bureaux équipés en parking et ascenseurs (cœur absolu de la demande)
Il y a un marché que les programmes en cours consistant à concentrer le plus de monde possible sur le moins d’espace possible ne parviendront plus à capter.
Le rapport qualité prix des produits disponibles est aujourd’hui déficient.
Les nouveaux projets à réaliser doivent prendre en compte un niveau d’exigence en augmentation.
Les investisseurs doivent travailler en collaboration avec les professionnels du marché selon le modèle suivant.
En amont :
Assistance conseil sur le choix des sites.
Assistance conseil sur la définition du cahier des charges à respecter.
Assistance conseil sur les prestataires et entreprises générales capables de respecter le cahier des charges (ex : bannir les bétonniers utilisant du sable de plage)
En aval :
Exclusivité de la commercialisation et de la gestion locative des programmes.
Notre positionnement : nous assistons les projets d’investissement à partir des choix de sites d’implantation
Pour toute autre information contactez-nous.
1er Question: l’afflux d’Européens est-il passager ou constitue-t-il une tendance lourde ?
Cet afflux correspond à double typologie :
Professionnelle
Expatriation liée au développement industriel de la région : Tanger Med, Renault, équipementiers
Touristique
Tanger devient une destination tendance.
Notre réponse :
L’afflux d’Européens constitue une tendance lourde pour l’habitation résidentielle et une tendance à confirmer pour ce qui est du tourisme, les carences en infrastructures d’accueil et d’animation posant un problème réel, notamment pour le tourisme familial.
2è question: les produits disponibles sur le marché correspondent-ils aux attentes de la clientèle européenne ?
La conjoncture actuelle nous permet encore de proposer des produits compatibles avec la demande, mais nous sommes d’ores et déjà proches de la saturation. Les promoteurs n’ont pas intégré cette arrivée massive de familles européennes pour la partie habitation et de cadres européens pour l’immobilier professionnel. Nous allons être confrontés très rapidement à un mécontentement.
Notre réponse :
Habitation : trop peu de petits appartements fonctionnels en centre ville, trop peu de villas individuelles
Business : Trop peu de bureaux équipés en parking et ascenseurs (cœur absolu de la demande)
Il y a un marché que les programmes en cours consistant à concentrer le plus de monde possible sur le moins d’espace possible ne parviendront plus à capter.
Le rapport qualité prix des produits disponibles est aujourd’hui déficient.
Les nouveaux projets à réaliser doivent prendre en compte un niveau d’exigence en augmentation.
Les investisseurs doivent travailler en collaboration avec les professionnels du marché selon le modèle suivant.
En amont :
Assistance conseil sur le choix des sites.
Assistance conseil sur la définition du cahier des charges à respecter.
Assistance conseil sur les prestataires et entreprises générales capables de respecter le cahier des charges (ex : bannir les bétonniers utilisant du sable de plage)
En aval :
Exclusivité de la commercialisation et de la gestion locative des programmes.
Notre positionnement : nous assistons les projets d’investissement à partir des choix de sites d’implantation
Pour toute autre information contactez-nous.
lundi 18 octobre 2010
Ruée des promoteurs sur les logements sociaux
Une trentaine de conventions ont été signées avec l'Etat dans le cadre du plan de relance.
En neuf mois, les mises en chantier projetées ont atteint l'objectif fixé par l'Etat pour les 10 prochaines années.
Addoha, CDG, Alliances, Palmeraie Développement…, les grands groupes s'y sont impliqués.
Presque toutes les villes sont concernées.
Des logements à 200 000 DH, à 140 000 DH ou plus récemment à 250 000 DH. Depuis quelques années, le Maroc a multiplié les initiatives pour tenter de répondre à la demande toujours croissante de logements à prix abordable. Le succès des logements à 200 000 DH, défiscalisés à la construction et à la vente, a d’ailleurs prouvé que le besoin existait, puisqu’en dix ans, les 89 conventions signées entre l’Etat et les promoteurs portaient sur la construction de 200 000 logements sociaux. La disparition des avantages fiscaux, en janvier 2008, avait d’ailleurs donné un coup de frein à l’activité du secteur. Et il a fallu, deux ans plus tard, et devant la crainte d’un effondrement du marché, revenir avec une nouvelle formule, plus en phase avec la réalité du marché (voir encadré). En janvier 2010 donc, le gouvernement mettait en place un dispositif fiscal attrayant et les premiers résultats semblent au-delà de toute espérance. L’intérêt des bâtisseurs réside certainement dans le fait que le marché potentiel est très large. En janvier 2010, lors d’un dîner-débat sur le sujet organisé par La Vie éco, Taoufik Hejira, ministre de l’habitat, faisait état d’une demande en logements pour le pays qui dépasse les 125 000 unités par an, dont 60% pour le social, sachant que 70% de cette demande vient des nouveaux ménages et que le reste irait résorber progressivement le déficit existant (700 000 logements). Autre information, 63% de la demande en logements se concentre sur cinq régions, à savoir Casablanca, Rabat, l’Oriental, Souss-Massa-Draâ et Marrakech.
15 conventions signées par le seul Addoha !
Où en est-on aujourd’hui ? Auprès du ministère de l’habitat, on se montre discret, en préférant sans doute attendre une occasion officielle pour faire l’annonce du total des projets programmés. Mais, chez la profession, c’est véritablement la ruée sur ce type de produit. Car, contrairement aux logements à faible valeur immobilière totale (VIT) de 140 000 DH destinés aux ménages dont les revenus sont inférieurs à 3 000 DH par mois (généralement les bidonvillois, les habitants des logements menaçant ruine, les porteurs d’uniforme ainsi que certains employés des secteurs privé et public), les logements sociaux à 250 000 DH s’adressent à toutes les catégories socioprofessionnelles et sans condition particulière de revenu.
Dans tous les cas, selon les estimations de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers, plus de trente conventions ont déjà été signées avec l’Etat et, dans l’ensemble, les 300 000 logements visés par l’Etat sur une période de 10 ans sont déjà visés par les promoteurs à l’issue de 9 mois d’existence du cadre incitatif. Dans le lot des signataires, le groupe Addoha a pris de l’avance. «Nous avons conclu une quinzaine de conventions avec le gouvernement relatives au nouveau dispositif légal et fiscal de logements à 250 000 DH.
Ces conventions portent sur plus de 100 000 logements situés dans différentes villes du Royaume, entre autres Casablanca, Tanger, Marrakech et Salé», se réjouit un responsable du groupe. «A Casablanca, le programme en commercialisation actuellement, Al Farah, connaît un succès sans précédent. Plus de 10 000 unités de logements à 250 000 DH ont été écoulées durant les dernières semaines uniquement», précise la même source. Ces projets font partie d’un programme global de 150 000 logements à 250 000 DH à réaliser sur les cinq prochaines années annoncé par le groupe en juin dernier. Des logements répartis sur treize villes du Royaume. En tête de liste figurent Casablanca et Marrakech avec 35 000 unités chacune. Tanger verra la mise en chantier de 24 000 logements. La ville nouvelle de Aïn Aouda, initiée par le groupe Addoha dans le cadre de son partenariat avec la Compagnie générale immobilière (CGI), abritera quant à elle 17 000 logements, alors que Tamesna connaîtra la construction de 10 000 autres unités. A Kénitra, le promoteur immobilier compte réaliser 6 000 unités. Egalement présentes sur le planning du groupe immobilier, les villes de Fès, Agadir et Meknès qui verront la construction de 5 000 logements chacune. Enfin, le groupe a décidé de s’implanter, pour la première fois, dans quatre villes. Il compte construire 3 000 unités à Oujda et 5 000 autres réparties entre Béni-Mellal, Safi et El Jadida. Le foncier y afférent a déjà été identifié. Il est en cours d’acquisition. A côté du programme de logements à 250 000 DH, le groupe Addoha continue à proposer à ses clients des logements sociaux à 200 000 DH, prévus dans les programmes dont les conventions ont été signées avec l’Etat avant 2008 (ancien cadre incitatif). Les chantiers y afférents ne prendront fin qu’ en 2013 et concernent des projets sociaux développés dans les villes suivantes : Tanger, Fès, Meknès, Salé et Kénitra, indique le service communication du groupe.
Les petites villes bénéficient également d'une attention des promoteurs
Filiale de la holding CDG Développement, Dyar Al Mansour figure également parmi les opérateurs marocains ayant conclu des conventions relatives au logement social avec l’Etat. «Avec l’adoption de la nouvelle loi sur le logement à 250 000 DH et la volonté de la CDG de se positionner en tant qu’acteur de référence dans le logement social, Dyar Al Mansour a amorcé sa réorientation stratégique pour se mettre en position de réaliser 100 000 logements à l’horizon 2020», explique Taieb Naciri, dg de l’entité.
Cette société a débuté son activité en 2002 avec le projet Douar Al Kora composé de 2 200 unités de relogement, 650 commerces et 850 logements de péréquation. Pour le moment, une convention a déjà été signée pour la réalisation de 5 500 logements à 250 000 DH dans la ville de Témara. Toujours sur le même segment, trois projets sont en cours d’étude et d’autorisation. Il s’agit de «8 600 logements à Rabat, 6 283 à Casablanca et 300 à Khémisset», indique M. Naciri.
Chez Alliances, l’autre gros mastodonte du secteur, le DG Karim Belmaachi indique qu’une dizaine de conventions ont été signées avec l’Etat, dont une concerne le logement à faible VIT et, tout le reste, des logements à 250 000 DH. Un programme de 80000 logements est annoncé par le groupe qui compte les réaliser à Casablanca, Marrakech, Tanger, Fès, Kénitra, Larache, Meknès et M’diq. «Ca avance très bien. La demande est là», se réjouit M. Belmaachi.
Même état d’esprit du côté de Espaces Saada, la filiale du groupe Palmeraie développement qui a manifesté son intention de jouer un rôle plus actif dans le segment. Certes, «la première convention signée avec l’Etat dans le cadre des logements à 200 000 DH l’a été en 2002, et, depuis, plusieurs autres ont été contractées. La dernière convention en date a été signée durant l’année en cours dans le cadre de la loi de finances 2010» , indique Samir Bennani, DGA de Espaces Saâda. Et de poursuivre: «depuis, nous nous sommes engagés dans des programmes qui comptent chacun quelques milliers de logements dans les principales villes du pays, à savoir Agadir avec les projets Adrar et Aït Melloul, Marrakech avec Saada 2 et Tamansourt, Casablanca avec Nouacer, Médiouna et Lakhyayta et Tanger avec Boughaz. Nous avons également plusieurs autres projets majeurs en cours de développement avec un foncier sécurisé à Casablanca, Marrakech, Fès et Agadir». M. Bennani ajoute, en substance, que Espaces Saâda comptent livrer plus de 20 000 logements d’ici à fin 2012, et que la volonté de la société est d’accentuer cette cadence. Ce qui est d’ailleurs déjà en cours avec une augmentation conséquente des mises en chantier. Le Dga de Espaces Saâda fait en outre savoir que la clarification des volets fiscal et juridique de ce segment incite l’entreprise à envisager la prochaine décennie avec beaucoup d’ambition.
A noter, bien entendu, que ces groupes ne sont pas les seuls à se lancer dans la course. De nombreux promoteurs se sont engagés avec l’Etat dont, par exemple, le groupe Jamaï. Auprès de ce dernier, on affirme avoir plusieurs chantiers en cours mais sans toutefois en révéler l’ampleur.
Il est vrai que les pouvoirs publics essaient de faire de leur mieux pour réduire les goulets d’étranglement. En plus des dispositions juridiques et des amendements fiscaux incitatifs contenus dans la loi de finances 2010, qui encouragent les promoteurs immobiliers à mieux s’impliquer dans des projets d’habitat social, une circulaire conjointe, émanant des ministères des finances et de l’habitat datée du 6 juillet 2010 incite à la facilitation des dérogations, notamment pour l’habitat social. «Nous avons senti une professionnalisation et une transparence croissantes au niveau des autorités locales, preuve d’une volonté de modernisation de l’administration publique. De même notre fédération s’est considérablement structurée, ce qui a permis d’alimenter le dialogue et l’adaptation entre les parties et de faciliter le métier de promoteur immobilier», conclut Samir Bennani de Espaces Saâda.
Mesures : Les détails du dispositif légal
Le dispositif relatif au logement à 250 000 DH est défini par la loi de finances 2010. Les mesures arrêtées sont les suivantes :
- le délai du dispositif s'étale sur la période 2010-2020 ;
- Le logement social est vendu à un prix variable avec un maximum de 250 000 DH hors TVA, permettant la réalisation de différentes typologies de logements (superficie de 50 m2 à 100 m2) ;
- amendement du cahier des charges qui sera adossé aux conventions définissant de nouvelles prescriptions de qualité et de sécurité ;
- l'acquéreur bénéficie d'une aide financière accordée par l'Etat, dont le montant correspond à la valeur de la TVA du bien objet de la transaction établie devant notaire ;
- le versement de l'aide publique à l'acquéreur est conditionné par son engagement à occuper le logement à titre d'habitation principale pendant 4 ans avec une hypothèque consentie au profit de l'Etat ;
- les promoteurs immobiliers bénéficient d'une exonération de l'IS, de l'IR, des droits d'enregistrement, de la taxe sur le ciment et des taxes locales dans le cadre de conventions passées entre l'Etat pour la construction de 500 logements minimum sur 5 ans ;
- les promoteurs immobiliers ont la possibilité de passer avec l'Etat, pendant l'année 2010, des conventions pour les projets non conventionnés préalablement, autorisés ou en cours de réalisation avant le 1er janvier 2010. Ces conventions, portant sur 100 logements minimum, donnent lieu au remboursement de la TVA aux acquéreurs.
En neuf mois, les mises en chantier projetées ont atteint l'objectif fixé par l'Etat pour les 10 prochaines années.
Addoha, CDG, Alliances, Palmeraie Développement…, les grands groupes s'y sont impliqués.
Presque toutes les villes sont concernées.
Des logements à 200 000 DH, à 140 000 DH ou plus récemment à 250 000 DH. Depuis quelques années, le Maroc a multiplié les initiatives pour tenter de répondre à la demande toujours croissante de logements à prix abordable. Le succès des logements à 200 000 DH, défiscalisés à la construction et à la vente, a d’ailleurs prouvé que le besoin existait, puisqu’en dix ans, les 89 conventions signées entre l’Etat et les promoteurs portaient sur la construction de 200 000 logements sociaux. La disparition des avantages fiscaux, en janvier 2008, avait d’ailleurs donné un coup de frein à l’activité du secteur. Et il a fallu, deux ans plus tard, et devant la crainte d’un effondrement du marché, revenir avec une nouvelle formule, plus en phase avec la réalité du marché (voir encadré). En janvier 2010 donc, le gouvernement mettait en place un dispositif fiscal attrayant et les premiers résultats semblent au-delà de toute espérance. L’intérêt des bâtisseurs réside certainement dans le fait que le marché potentiel est très large. En janvier 2010, lors d’un dîner-débat sur le sujet organisé par La Vie éco, Taoufik Hejira, ministre de l’habitat, faisait état d’une demande en logements pour le pays qui dépasse les 125 000 unités par an, dont 60% pour le social, sachant que 70% de cette demande vient des nouveaux ménages et que le reste irait résorber progressivement le déficit existant (700 000 logements). Autre information, 63% de la demande en logements se concentre sur cinq régions, à savoir Casablanca, Rabat, l’Oriental, Souss-Massa-Draâ et Marrakech.
15 conventions signées par le seul Addoha !
Où en est-on aujourd’hui ? Auprès du ministère de l’habitat, on se montre discret, en préférant sans doute attendre une occasion officielle pour faire l’annonce du total des projets programmés. Mais, chez la profession, c’est véritablement la ruée sur ce type de produit. Car, contrairement aux logements à faible valeur immobilière totale (VIT) de 140 000 DH destinés aux ménages dont les revenus sont inférieurs à 3 000 DH par mois (généralement les bidonvillois, les habitants des logements menaçant ruine, les porteurs d’uniforme ainsi que certains employés des secteurs privé et public), les logements sociaux à 250 000 DH s’adressent à toutes les catégories socioprofessionnelles et sans condition particulière de revenu.
Dans tous les cas, selon les estimations de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers, plus de trente conventions ont déjà été signées avec l’Etat et, dans l’ensemble, les 300 000 logements visés par l’Etat sur une période de 10 ans sont déjà visés par les promoteurs à l’issue de 9 mois d’existence du cadre incitatif. Dans le lot des signataires, le groupe Addoha a pris de l’avance. «Nous avons conclu une quinzaine de conventions avec le gouvernement relatives au nouveau dispositif légal et fiscal de logements à 250 000 DH.
Ces conventions portent sur plus de 100 000 logements situés dans différentes villes du Royaume, entre autres Casablanca, Tanger, Marrakech et Salé», se réjouit un responsable du groupe. «A Casablanca, le programme en commercialisation actuellement, Al Farah, connaît un succès sans précédent. Plus de 10 000 unités de logements à 250 000 DH ont été écoulées durant les dernières semaines uniquement», précise la même source. Ces projets font partie d’un programme global de 150 000 logements à 250 000 DH à réaliser sur les cinq prochaines années annoncé par le groupe en juin dernier. Des logements répartis sur treize villes du Royaume. En tête de liste figurent Casablanca et Marrakech avec 35 000 unités chacune. Tanger verra la mise en chantier de 24 000 logements. La ville nouvelle de Aïn Aouda, initiée par le groupe Addoha dans le cadre de son partenariat avec la Compagnie générale immobilière (CGI), abritera quant à elle 17 000 logements, alors que Tamesna connaîtra la construction de 10 000 autres unités. A Kénitra, le promoteur immobilier compte réaliser 6 000 unités. Egalement présentes sur le planning du groupe immobilier, les villes de Fès, Agadir et Meknès qui verront la construction de 5 000 logements chacune. Enfin, le groupe a décidé de s’implanter, pour la première fois, dans quatre villes. Il compte construire 3 000 unités à Oujda et 5 000 autres réparties entre Béni-Mellal, Safi et El Jadida. Le foncier y afférent a déjà été identifié. Il est en cours d’acquisition. A côté du programme de logements à 250 000 DH, le groupe Addoha continue à proposer à ses clients des logements sociaux à 200 000 DH, prévus dans les programmes dont les conventions ont été signées avec l’Etat avant 2008 (ancien cadre incitatif). Les chantiers y afférents ne prendront fin qu’ en 2013 et concernent des projets sociaux développés dans les villes suivantes : Tanger, Fès, Meknès, Salé et Kénitra, indique le service communication du groupe.
Les petites villes bénéficient également d'une attention des promoteurs
Filiale de la holding CDG Développement, Dyar Al Mansour figure également parmi les opérateurs marocains ayant conclu des conventions relatives au logement social avec l’Etat. «Avec l’adoption de la nouvelle loi sur le logement à 250 000 DH et la volonté de la CDG de se positionner en tant qu’acteur de référence dans le logement social, Dyar Al Mansour a amorcé sa réorientation stratégique pour se mettre en position de réaliser 100 000 logements à l’horizon 2020», explique Taieb Naciri, dg de l’entité.
Cette société a débuté son activité en 2002 avec le projet Douar Al Kora composé de 2 200 unités de relogement, 650 commerces et 850 logements de péréquation. Pour le moment, une convention a déjà été signée pour la réalisation de 5 500 logements à 250 000 DH dans la ville de Témara. Toujours sur le même segment, trois projets sont en cours d’étude et d’autorisation. Il s’agit de «8 600 logements à Rabat, 6 283 à Casablanca et 300 à Khémisset», indique M. Naciri.
Chez Alliances, l’autre gros mastodonte du secteur, le DG Karim Belmaachi indique qu’une dizaine de conventions ont été signées avec l’Etat, dont une concerne le logement à faible VIT et, tout le reste, des logements à 250 000 DH. Un programme de 80000 logements est annoncé par le groupe qui compte les réaliser à Casablanca, Marrakech, Tanger, Fès, Kénitra, Larache, Meknès et M’diq. «Ca avance très bien. La demande est là», se réjouit M. Belmaachi.
Même état d’esprit du côté de Espaces Saada, la filiale du groupe Palmeraie développement qui a manifesté son intention de jouer un rôle plus actif dans le segment. Certes, «la première convention signée avec l’Etat dans le cadre des logements à 200 000 DH l’a été en 2002, et, depuis, plusieurs autres ont été contractées. La dernière convention en date a été signée durant l’année en cours dans le cadre de la loi de finances 2010» , indique Samir Bennani, DGA de Espaces Saâda. Et de poursuivre: «depuis, nous nous sommes engagés dans des programmes qui comptent chacun quelques milliers de logements dans les principales villes du pays, à savoir Agadir avec les projets Adrar et Aït Melloul, Marrakech avec Saada 2 et Tamansourt, Casablanca avec Nouacer, Médiouna et Lakhyayta et Tanger avec Boughaz. Nous avons également plusieurs autres projets majeurs en cours de développement avec un foncier sécurisé à Casablanca, Marrakech, Fès et Agadir». M. Bennani ajoute, en substance, que Espaces Saâda comptent livrer plus de 20 000 logements d’ici à fin 2012, et que la volonté de la société est d’accentuer cette cadence. Ce qui est d’ailleurs déjà en cours avec une augmentation conséquente des mises en chantier. Le Dga de Espaces Saâda fait en outre savoir que la clarification des volets fiscal et juridique de ce segment incite l’entreprise à envisager la prochaine décennie avec beaucoup d’ambition.
A noter, bien entendu, que ces groupes ne sont pas les seuls à se lancer dans la course. De nombreux promoteurs se sont engagés avec l’Etat dont, par exemple, le groupe Jamaï. Auprès de ce dernier, on affirme avoir plusieurs chantiers en cours mais sans toutefois en révéler l’ampleur.
Il est vrai que les pouvoirs publics essaient de faire de leur mieux pour réduire les goulets d’étranglement. En plus des dispositions juridiques et des amendements fiscaux incitatifs contenus dans la loi de finances 2010, qui encouragent les promoteurs immobiliers à mieux s’impliquer dans des projets d’habitat social, une circulaire conjointe, émanant des ministères des finances et de l’habitat datée du 6 juillet 2010 incite à la facilitation des dérogations, notamment pour l’habitat social. «Nous avons senti une professionnalisation et une transparence croissantes au niveau des autorités locales, preuve d’une volonté de modernisation de l’administration publique. De même notre fédération s’est considérablement structurée, ce qui a permis d’alimenter le dialogue et l’adaptation entre les parties et de faciliter le métier de promoteur immobilier», conclut Samir Bennani de Espaces Saâda.
Mesures : Les détails du dispositif légal
Le dispositif relatif au logement à 250 000 DH est défini par la loi de finances 2010. Les mesures arrêtées sont les suivantes :
- le délai du dispositif s'étale sur la période 2010-2020 ;
- Le logement social est vendu à un prix variable avec un maximum de 250 000 DH hors TVA, permettant la réalisation de différentes typologies de logements (superficie de 50 m2 à 100 m2) ;
- amendement du cahier des charges qui sera adossé aux conventions définissant de nouvelles prescriptions de qualité et de sécurité ;
- l'acquéreur bénéficie d'une aide financière accordée par l'Etat, dont le montant correspond à la valeur de la TVA du bien objet de la transaction établie devant notaire ;
- le versement de l'aide publique à l'acquéreur est conditionné par son engagement à occuper le logement à titre d'habitation principale pendant 4 ans avec une hypothèque consentie au profit de l'Etat ;
- les promoteurs immobiliers bénéficient d'une exonération de l'IS, de l'IR, des droits d'enregistrement, de la taxe sur le ciment et des taxes locales dans le cadre de conventions passées entre l'Etat pour la construction de 500 logements minimum sur 5 ans ;
- les promoteurs immobiliers ont la possibilité de passer avec l'Etat, pendant l'année 2010, des conventions pour les projets non conventionnés préalablement, autorisés ou en cours de réalisation avant le 1er janvier 2010. Ces conventions, portant sur 100 logements minimum, donnent lieu au remboursement de la TVA aux acquéreurs.
vendredi 15 octobre 2010
Maroc-Habitat: le logement social à la rescousse des promoteurs immobiliers
Au Maroc, un programme de construction de 300.000 logements sociaux à ‘’bas coût’’ sur cinq ans, lancé par le gouvernement pour résorber la crise de logements au Maroc, est perçu par les grands promoteurs immobiliers comme une planche de salut. Les mises en chantier de logement stagnaient. Une forte demande est enregistrée par les ‘’bas salaires’’ pour ce type de logements livrés ‘’clés en main’’.
Le programme de réalisation de 300.000 logements sociaux à ‘’bas coût’’, fixé entre 250.000 Dirhams et 270.000 Dh, a attiré, depuis son lancement au début de l’année, les plus gros promoteurs immobiliers que compte le Royaume. Coup de booste du gouvernement au programme : de nombreux avantages fiscaux dont la réduction de la TVA et une aide aux futurs acquéreurs de 40.000 dirhams. Réduisant la voilure des projets de logements haut standing réservés à une clientèle peu nombreuse, les promoteurs immobiliers se sont en rués sur ce programme, un ‘’sésame’’ à la crise actuelle du bâtiment au Maroc. Presque tous les promoteurs immobiliers ont annoncé qu’ils orientaient l! eurs chantiers à 80% pour ce programme de logements économiques. Le groupe Alliances a annoncé qu’il construira 80.000 logements sociaux, dont le prix unitaire sera de 250.000 dirhams (environ 24.000 euros).
La concurrence fait rage
Soutenu par l’Etat, qui veut réduire le déficit de logements au Maroc estimé à un million d’unités, ce programme de relance a provoqué une véritable bataille entre groupes immobiliers. L’un des plus importants, Addoha, dont le président Ans Sefrioui a été le premier à répondre présent, a annoncé qu'il comptait construire 120.000 logements sur 5 ans. Ce chiffre a été revu à la hausse par le groupe qui l’a porté à 150.000 unités, et a, en même temps, revu à la baisse, le montant de l'apport personnel des futurs acquéreurs, exigeant seulement 40.000 DH au lieu de 70.000 DH. Mais, en fait, Addoha s'est aligné sur les autres concurrents dont les avances démarrent à p! artir de 30.000 DH et ne dépassent guerre 50.000 DH. Le groupe Palmeraie Développement revient sur le segment du logement à bas coût à travers sa filiale ‘’Les Espaces Saada’’. Il s'est engagé à bâtir 80.000 logements supplémentaires sur une période de 5 ans. Plus concurrentiel, le puissant groupe Chaabi, propose des prix à partir de 180.000 DH pour des logements sociaux, avec une campagne de communication agressive. Quant au groupe Jamaï, qui a déjà entamé la réalisation de son programme, il propose de son côté des logements sociaux à 250.000 dirhams l’unité à Casablanca. Enfin, la CGI a également annoncé qu'elle compte bâtir 100.000 unités d'ici 2020.
Mises en chantier au ralenti
Mais, sur le plan des mises en chantier, le rythme de lancement de ce programme reste faible, selon des cimentiers marocains. Plusieurs professionnels du secteur de la cimenterie ont indiqué ‘’n’avoir pas encore senti l'impact de cette relance’’ du logement social. ‘’Nous avons suivi à travers la presse les intentions déclarées des grands groupes. Nous attendons que cela se traduise par des actes et des faits’’, souligné Mohamed Bouhaouli, directeur délégué de l'Association professionnelle des cimentiers (APC) du Maroc. ‘’Pour l'heure, nous n'avons observé aucune augmentation de la demande du ciment en provenance de ce segment. D'ailleurs, les ventes termineront peut être l'année avec une petite baisse mais nous gardons esp! oir pour 2011, notamment grâce aux programmes structurés de logements dans le segment social mis en place par l'État’’. Mais, tous ces programmes seront-ils réalisés ? Même le président du groupe Alliance en doute : ‘’Est-ce que vraiment tous ces projets annoncés aboutiront ? Où est-ce uniquement la course aux annonces?’’, des questions que beaucoup de professionnels du bâtiment se sont posés au regard de la lenteur des mises en chantier.
Réduire le ‘’Gap’’ en logements
Le ministre de l’habitat et de l’urbanisme, Tewfik H’jira a lancé ce programme de logements sociaux début 2010 pour réduire un déficit estimé à un million de logements, alors que le rythme de la demande de logement progresse chaque année de 125.000 unités, dont 60% pour le logement social. A ce rythme, le ministère de l'habitat estime que le pays doit produire 131 000 logements par an dont 70.000 pour les nouveaux ménages et 61.000 unités pour résorber le dixième du déficit déjà existant dans les grandes villes du pays. Pour autant, beaucoup escomptent que la mise en chantier de ces logements sociaux à bas prix devrait également relancer la croissance du secteur du BTP, avec un effet d’entraînement sur le! s autres secteurs.
Le programme de réalisation de 300.000 logements sociaux à ‘’bas coût’’, fixé entre 250.000 Dirhams et 270.000 Dh, a attiré, depuis son lancement au début de l’année, les plus gros promoteurs immobiliers que compte le Royaume. Coup de booste du gouvernement au programme : de nombreux avantages fiscaux dont la réduction de la TVA et une aide aux futurs acquéreurs de 40.000 dirhams. Réduisant la voilure des projets de logements haut standing réservés à une clientèle peu nombreuse, les promoteurs immobiliers se sont en rués sur ce programme, un ‘’sésame’’ à la crise actuelle du bâtiment au Maroc. Presque tous les promoteurs immobiliers ont annoncé qu’ils orientaient l! eurs chantiers à 80% pour ce programme de logements économiques. Le groupe Alliances a annoncé qu’il construira 80.000 logements sociaux, dont le prix unitaire sera de 250.000 dirhams (environ 24.000 euros).
La concurrence fait rage
Soutenu par l’Etat, qui veut réduire le déficit de logements au Maroc estimé à un million d’unités, ce programme de relance a provoqué une véritable bataille entre groupes immobiliers. L’un des plus importants, Addoha, dont le président Ans Sefrioui a été le premier à répondre présent, a annoncé qu'il comptait construire 120.000 logements sur 5 ans. Ce chiffre a été revu à la hausse par le groupe qui l’a porté à 150.000 unités, et a, en même temps, revu à la baisse, le montant de l'apport personnel des futurs acquéreurs, exigeant seulement 40.000 DH au lieu de 70.000 DH. Mais, en fait, Addoha s'est aligné sur les autres concurrents dont les avances démarrent à p! artir de 30.000 DH et ne dépassent guerre 50.000 DH. Le groupe Palmeraie Développement revient sur le segment du logement à bas coût à travers sa filiale ‘’Les Espaces Saada’’. Il s'est engagé à bâtir 80.000 logements supplémentaires sur une période de 5 ans. Plus concurrentiel, le puissant groupe Chaabi, propose des prix à partir de 180.000 DH pour des logements sociaux, avec une campagne de communication agressive. Quant au groupe Jamaï, qui a déjà entamé la réalisation de son programme, il propose de son côté des logements sociaux à 250.000 dirhams l’unité à Casablanca. Enfin, la CGI a également annoncé qu'elle compte bâtir 100.000 unités d'ici 2020.
Mises en chantier au ralenti
Mais, sur le plan des mises en chantier, le rythme de lancement de ce programme reste faible, selon des cimentiers marocains. Plusieurs professionnels du secteur de la cimenterie ont indiqué ‘’n’avoir pas encore senti l'impact de cette relance’’ du logement social. ‘’Nous avons suivi à travers la presse les intentions déclarées des grands groupes. Nous attendons que cela se traduise par des actes et des faits’’, souligné Mohamed Bouhaouli, directeur délégué de l'Association professionnelle des cimentiers (APC) du Maroc. ‘’Pour l'heure, nous n'avons observé aucune augmentation de la demande du ciment en provenance de ce segment. D'ailleurs, les ventes termineront peut être l'année avec une petite baisse mais nous gardons esp! oir pour 2011, notamment grâce aux programmes structurés de logements dans le segment social mis en place par l'État’’. Mais, tous ces programmes seront-ils réalisés ? Même le président du groupe Alliance en doute : ‘’Est-ce que vraiment tous ces projets annoncés aboutiront ? Où est-ce uniquement la course aux annonces?’’, des questions que beaucoup de professionnels du bâtiment se sont posés au regard de la lenteur des mises en chantier.
Réduire le ‘’Gap’’ en logements
Le ministre de l’habitat et de l’urbanisme, Tewfik H’jira a lancé ce programme de logements sociaux début 2010 pour réduire un déficit estimé à un million de logements, alors que le rythme de la demande de logement progresse chaque année de 125.000 unités, dont 60% pour le logement social. A ce rythme, le ministère de l'habitat estime que le pays doit produire 131 000 logements par an dont 70.000 pour les nouveaux ménages et 61.000 unités pour résorber le dixième du déficit déjà existant dans les grandes villes du pays. Pour autant, beaucoup escomptent que la mise en chantier de ces logements sociaux à bas prix devrait également relancer la croissance du secteur du BTP, avec un effet d’entraînement sur le! s autres secteurs.
dimanche 10 octobre 2010
La protection du littoral en question à Tanger
Année de la biodiversité, décennie des Nations Unies pour l’éducation au service du développement durable, l’environnement est plus que jamais au cœur des préoccupations. Mais comment sensibiliser à la préservation du littoral, notamment face aux pressions de l’urbanisation et du tourisme ? Tel était l’objet d’une conférence internationale qui s’est déroulée samedi à Tanger.
Le rôle de l’éducation et de la sensibilisation dans la gestion durable du littoral a occupé le centre des débats samedi à l’hôtel de ville de Tanger. Organisée par la Fondation Mohammed VI pour la Protection de l’environnement sous l’égide de l’Unesco, une conférence internationale a réuni de nombreux experts issus d’organismes étrangers comme la Fondation Clinton pour l’initiative du climat et l’Union internationale pour la conservation de la nature, mais aussi marocains tels l’Institut national de la recherche halieutique ou l’Association des enseignants des sciences de la vie et de la terre.
Les intervenants se sont entre autres penchés sur le problème de la biodiversité des zones côtières face à l’urbanisation galopante et au développement du tourisme. Avec ses 3.500 kilomètres de côtes à la fois sur la Méditerranée et l’Atlantique, et le tiers de sa population vivant en bord de mer, le Maroc est en effet pleinement touché par le phénomène mondial de littoralisation.
“Le Royaume fait face à plusieurs défis: la pêche, l’urbanisation, la pollution, l’extraction de sable, la menace de différentes espèces comme les coraux et les phoques moines... Malgré tout, les retombées économiques du tourisme et de la pêche demeurent très importantes”, a souligné Bruno Pouezat, coordonnateur au Pnud. Et de faire quelques recommandations afin de préserver le littoral marocain: “le renforcement de la législation, le développement de partenariats avec les secteurs du tourisme et de l’immobilier, l’élaboration de plan de gestion des sites d’intérêt écologique, etc.”.
Face aux problèmes d’extraction du sable, la parole a aussi été donnée aux industriels. “Le Maroc se construit plus vite que jamais. Pour cela, on a besoin du sable comme on a besoin du béton”, a assuré Hassan Jai, président de l’Association des professionnels du sable.
“Néanmoins, dans un cadre de développement durable, nous nous engageons à utiliser de plus en plus du sable de dragage et de concassage à la place du sable prélevé des dunes.” Hassan Jai, président de l’Association des professionnels du sable.
Cette problématique de protection des côtes face à l’urbanisation et au tourisme n’a pas été sans faire réagir le public, citant en particulier les cas de Saïdia et de l’embouchure de la vallée du Drâa. “La difficulté est de concilier développement et environnement. Il n’y a aucun projet qui n’ait un impact négatif. Tout n’est qu’une question d’arbitrage: il s’agit alors de n’être ni libéral à tout crin, ni intégriste écolo”, a conclu Abdeladim Ihafi, Haut commissaire aux Eaux et forêts et à la lutte contre la désertification.
Le rôle de l’éducation et de la sensibilisation dans la gestion durable du littoral a occupé le centre des débats samedi à l’hôtel de ville de Tanger. Organisée par la Fondation Mohammed VI pour la Protection de l’environnement sous l’égide de l’Unesco, une conférence internationale a réuni de nombreux experts issus d’organismes étrangers comme la Fondation Clinton pour l’initiative du climat et l’Union internationale pour la conservation de la nature, mais aussi marocains tels l’Institut national de la recherche halieutique ou l’Association des enseignants des sciences de la vie et de la terre.
Les intervenants se sont entre autres penchés sur le problème de la biodiversité des zones côtières face à l’urbanisation galopante et au développement du tourisme. Avec ses 3.500 kilomètres de côtes à la fois sur la Méditerranée et l’Atlantique, et le tiers de sa population vivant en bord de mer, le Maroc est en effet pleinement touché par le phénomène mondial de littoralisation.
“Le Royaume fait face à plusieurs défis: la pêche, l’urbanisation, la pollution, l’extraction de sable, la menace de différentes espèces comme les coraux et les phoques moines... Malgré tout, les retombées économiques du tourisme et de la pêche demeurent très importantes”, a souligné Bruno Pouezat, coordonnateur au Pnud. Et de faire quelques recommandations afin de préserver le littoral marocain: “le renforcement de la législation, le développement de partenariats avec les secteurs du tourisme et de l’immobilier, l’élaboration de plan de gestion des sites d’intérêt écologique, etc.”.
Face aux problèmes d’extraction du sable, la parole a aussi été donnée aux industriels. “Le Maroc se construit plus vite que jamais. Pour cela, on a besoin du sable comme on a besoin du béton”, a assuré Hassan Jai, président de l’Association des professionnels du sable.
“Néanmoins, dans un cadre de développement durable, nous nous engageons à utiliser de plus en plus du sable de dragage et de concassage à la place du sable prélevé des dunes.” Hassan Jai, président de l’Association des professionnels du sable.
Cette problématique de protection des côtes face à l’urbanisation et au tourisme n’a pas été sans faire réagir le public, citant en particulier les cas de Saïdia et de l’embouchure de la vallée du Drâa. “La difficulté est de concilier développement et environnement. Il n’y a aucun projet qui n’ait un impact négatif. Tout n’est qu’une question d’arbitrage: il s’agit alors de n’être ni libéral à tout crin, ni intégriste écolo”, a conclu Abdeladim Ihafi, Haut commissaire aux Eaux et forêts et à la lutte contre la désertification.
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